Время Балкан

Два года назад Черногория была на пике моды у петербургских и московских покупателей зарубежной недвижимости. Сегодня спрос шагнул дальше на Балканы. Чего сегодня можно ожидать от вложений на рынках полуострова? Этот вопрос задают тысячи российских инвесторов.
Еще Уинстон Черчилль называл Балканы «пороховой бочкой Европы». В 90 е годы здесь закончилась последняя война в Европе. Спустя 10 лет, после застоя и экономического кризиса, сюда пришли инвесторы, бизнесмены, покупатели недвижимости, в том числе российские.
Албанская рулетка
Сегодня Балканы - противоречивый регион. С одной стороны, экономика демонстрирует рост, с другой, крупные инвесторы все еще опасаются вкладывать в большинство стран региона серьезные средства. Недавняя независимость Косова добавила политической нестабильности. Тем не менее, вместе с активным развитием молодых балканских государств динамично растут местные рынки недвижимости.
Из всех республик бывшей Югославии наиболее развит рынок Черногории, которая стала легендарной для инвесторов благодаря почти трехкратному росту цен за последние несколько лет.
Сегодня судьбу Черногории пророчат Албании. Эксперты ожидают бума на рынке недвижимости: на данный момент в Албании есть предложения о продаже земельных участков и квартир на побережье. Самый большой спрос на недвижимость - в городах на побережье Драч и Сендин. Цена в строящихся квартирах колеблется от €500 до €700 за кв. м. Можно приобрести земельный участок: цены от €60 до €150 евро за «квадрат». В данный момент возможно строительство на расстоянии от 60 м до береговой линии.
Но Албания больше интересует крупных инвесторов. Наибольшую активность в стране сегодня проявляют англичане и ирландцы, они - основные застройщики и покупатели недвижимости, в основном земли. Они рассматривают такую покупку как вариант долгосрочных вложений, надеясь на рост цен и положительную динамику рынка в ближайшие 3-5 лет. Для россиян Албания по прежнему остается «темной лошадкой» и число русских покупателей и инвесторов, несмотря на позитивные прогнозы экспертов, невелико.
Наиболее устойчивой эксперты называют экономическую ситуацию в Словении, которая успела в 1999 году вступить в НАТО, а в 2004 году войти в ЕС. Эксперты считают именно ее наиболее перспективной, однако есть и свои минусы: достаточно замкнутое общество. Страна интересна в основном крупным инвесторам. Частным покупателям недвижимости в Словении нужно быть готовым к социальному вакууму, интегрироваться в общество местных жителей достаточно сложно. Законодательство Словении направлено на защиту страны от потока иммигрантов, особенно незаконных. В стране очень жесткие условия получения вида на жительство и рабочей визы для иностранцев.
Хорватия или Черногория?
Экономические показатели Хорватии намного ниже, чем у Словении, но выше, чем у Сербии. Хорватский рынок недвижимости развивается динамично, но без резких перепадов. В среднем цены на недвижимость растут на 15-18% в год, в зависимости от ликвидности и месторасположения объекта.
- Сегодня спрос на Хорватию не так велик, как на Черногорию, - говорит Ирина Харченко, руководитель отдела продаж агентства «Оберег» (Хорватия). Причина - в сложности процесса приобретения и оформления недвижимости.
Благодаря достаточно высокому спросу, в соседней Черногории началось активное строительство жилых комплексов класса «премиум» со своей инфраструктурой на территории, таких как проекты Mirax group в Будве и Montenegro Venture Partners в Прчани и Доброте. Меньший спрос в Хорватии пока не вывел застройщиков на такой уровень строительства. Очень мало предложений в жилых комплексах со своей территорией, бассейнами, кортами, службой сервиса и управляющей компанией, через которую потом можно сдавать приобретенную недвижимость.
В основном, побережье застраивают сами хорваты, но в последние годы на рынок выходят крупные российские и австрийские инвесторы. Крупные или достаточно известные хорватские строительные компании выделить сложно - в этом особенность хорватских застройщиков: каждый из них строит именно в своем регионе, являясь и инвестором, и застройщиком одновременно. Сегодня в Хорватии мало кто из инвесторов привлекает иностранные банки, выступающие соинвесторами, что позволило бы строить принципиально новые для Хорватии комплексы высокого класса - аналог того, что у нас принято называть закрытым коттеджным поселком. Одним из немногих исключений являются жилые комплексы с охраняемой территорией, полной инфраструктурой, своим пляжем, построенные на побережье Истрии. Здесь есть не только бассейны и детские площадки, но и теннисные корты, поле для гольфа, собственный пляж и порт для яхт. Проект был реализован с участием австрийского банка Hypo Alpe Adria bank.
Клиенты, ориентированные на Хорватию, сегодня предпочитают покупать недвижимость для личного пользования, а не для извлечения прибыли. Процент сделок, сумма которых превышает €1 млн, здесь не редкость. «Хорватия не подвергалась резкому скачку цен на недвижимость, поэтому и спада цен не будет», - считает Ирина Харченко.
Хорватский рынок в силу естественных причин оказался защищен от перепадов. Основной проблемой на сегодняшний день является сама процедура оформления недвижимости в собственность. Граждане некоторых стран, в том числе и россияне, могут приобретать недвижимость только через регистрацию юридического лица на территории Хорватии. Это связано с рядом неудобств, прежде всего финансовых. И, соответственно, сама недвижимость будет оформлена на фирму, а не на клиента. Плюс в том, что на основании зарегистрированной фирмы можно получить ВНЖ для въезда в страну. Директором компании может быть и непосредственно владелец недвижимости, т. е. иностранный гражданин, вводить в состав фирмы местного жителя не нужно.

Источник статьи
БИБЛИОТЕКА