Понятие и признаки самовольного строительства

Статья 376 ГК Украины определяет, что самовольным строительством считаются жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они: 1) построены (строятся) на земельном участке, который не был отведен для этой цели, то есть: а) при отсутствии у застройщика правовых оснований для пользования земельным участком (согласно статьи 125 ЗК Украины приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается), б) с нарушением целевого назначение земельного участка (согласно статье 18 ЗК Украины земли по основному целевому назначению подразделяются на категории, каждая из которых имеет особый правовой режим.) 2) построены (строятся) без надлежащего разрешения, 3) построены (строятся) без надлежаще утвержденного проекта , 4) построены (строятся) с существенными нарушениями строительных норм и правил (при этом следует исходить из того, возможно устранению выявленных нарушений и недостатков).
Обращаем внимание, что для признания объекта недвижимости самовольно построенным в. 376 ГК Украины не требует наличия всех указанных признаков в совокупности, достаточно хотя бы одной.
Способы легализации самовольного строительства
Исходя из судебной практики, рассмотрим внесудебный и судебный способы легализации самовольного строительства с точки зрения приобретения застройщиком права собственности на самовольно построенный объект недвижимого имущества.
Внесудебный способ
Внесудебный путь легализации самовольного строительства предусматривает прохождение всей законодательно предусмотренной процедуры легального строительства, а также штрафов за правонарушения в сфере градостроительства.
Судебный способ
Действующее законодательство определяет правовые основания, позволяющие признать право собственности застройщика на самовольно построенный объект недвижимого имущества. Новейшие изменения в законодательстве, профессиональный опыт и последняя судебная практика позволяют рекомендовать следующий алгоритм.
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок под уже построенное недвижимое имущество (путем приватизации, купли-продажи, мены, аренды земельного участка и т.п.) или получения нотариально заверенного согласия землевладельца (землепользователя) на осуществленную застройку земельного участка - если самовольное строительство осуществлено на земельном участке, не принадлежит застройщику ни на праве собственности, ни на праве пользования. Согласно Закону Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» от 19 июня 2003 № 963-IV (с изменениями от 15 апреля 2008 (!) Фактическое использование земельного участка до оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, однако по наличии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче в собственность или предоставление в пользование (аренду) или при наличии совершенного сделки относительно такого земельного участка, не считается самовольным занятием земельного участка. Это подтверждается и практикой ВСУ (см., например, постановление ВСУ от 5 марта 2008 по делу № 6-21566св07, постановление ВСУ от 19 марта 2008 по делу № 6-12963св07).
Подтверждение расходов застройщика на осуществление самовольного строительства (договоры подряда, счета-фактуры, платежные поручения на оплату строительных работ и материалов, аренду оборудования и техники, акты приема-передачи выполненных строительных работ и др.).
Оплата штрафов за правонарушение в сфере градостроительства. Даже если штрафы за правонарушения в сфере градостроительства не уплатить на этом этапе, то это придется сделать в дальнейшем, поскольку следующие действия, необходимые для легализации самовольного строительства, будут связаны с органами, уполномоченными осуществлять контроль и привлечение к ответственности за такие нарушения.
Подтверждение соответствия построенного объекта государственным строительным нормам, пожарным, санитарным и другим правилам (технические заключения специализированной проектной организации о соответствии объекта государственным строительным нормам и правилам, заключения государственных служб о соответствии объекта требованиям пожарных, санитарных и экологических норм и правил т.п.). Если же самовольное строительство осуществлено с существенным нарушением строительных норм и правил или нарушает права других лиц, застройщик должен исправить выявленные нарушения.
Подтверждение отсутствия нарушения прав других лиц (подтверждение соответствия построенного объекта государственным строительным нормам, пожарным, санитарным и другим правилам, а также доведение использования земельного участка по целевому назначению могут быть доказательствами отсутствия нарушения прав других лиц).
Обращение в суд с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства. Согласно ст. 392 ГК Украины собственник имущества может подать иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также при утрате документа, удостоверяющего право собственности. В случае признания права собственности на объект самовольного строительства лицо, которое можно привлечь к участию в деле в качестве ответчика, есть не всегда. Поэтому на практике застройщик обращается в органы БТИ с заявлением о регистрации права собственности на объект самовольного строительства и после получения отказа обращается с иском в суд.
Введения объекта строительства в эксплуатацию. На основании п. 1.6 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество регистрации подлежат права собственности только на принятые в эксплуатацию объекты недвижимого имущества. Обращаем внимание, что решение суда является правоустанавливающим документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество. Однако суд не уполномочен принимать объекты недвижимости в эксплуатацию, поскольку это отнесено исключительно к компетенции государственных приемочных комиссий. Поэтому вынесение судом решения о признании права собственности застройщика на объект самовольного строительства не освобождает застройщика от обязанности ввести такой объект в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Такой же позиции придерживается и ВСУ, о чем свидетельствует постановление ВСУ от 30 января 2008 по делу № 6-27253св07.
Регистрация права собственности на объект строительства в органах БТИ на основании решения суда, которое является правоустанавливающим документом (п. 10. Приложения 1 к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество). С момента государственной регистрации права собственности на объект самовольного строительства застройщик становится законным владельцем построенного объекта недвижимого имущества.
Изложенное свидетельствует, что легализации самовольного строительства трудно назвать простой процедурой, чем легальное строительство в законодательно предусмотренном порядке. Если же занять пассивную позицию и не совершать для легализации самовольного строительства никаких действий, то следует понимать, что осуществить любые операции с недвижимостью без правоустанавливающих документов невозможно, поскольку все сделки отчуждения недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению, которое нельзя оформить без документа, удостоверяет право собственности на объект недвижимости. Поэтому без правоустанавливающего документа и регистрации права собственности в органах БТИ ни продать, ни подарить, ни обменять, ни передать в ипотеку недвижимое имущество не представляется возможным.

Источник статьи
БИБЛИОТЕКА