На чем остановиться при покупке зарубежной недвижимости

Болгарию и Черногорию в качестве курортов наши соотечественники оценили уже давно — череда средиземноморских пляжей, живописные горы, приятный климат, разнообразные возможности для развлечения, отличный сервис за вполне приемлемые деньги — все это привлекает на Балканы миллионы туристов.
Но сегодня побережье Адриатики стало не только местом для отдыха, но и способом выгодного капиталовложения — учитывая привлекательность цен на недвижимость в Черногории и Болгарии, интерес к новостройкам и вторичному рынку этих стран неуклонно растет.
Покупка дома, коттеджа или офиса за рубежом в последнее время стала особенно актуальной на фоне финансовой нестабильности, в том числе и в банковской сфере. Недвижимость приобретается не только для проживания, сдачи в аренду или последующей перепродажи, но и с целью сохранения собственного капитала. Этот способ вложения денежных средств, несмотря на колебания цен на рынке недвижимости, остается одним из самых выгодных.
Жилье на Балканах покупают сегодня не только магнаты или звезды шоу-бизнеса: приобрести дом, коттедж или квартиру в этих странах по своему вкусу и финансовым возможностям может каждый, кто в принципе планировал где-либо покупать недвижимость. Она будет стоить дешевле, чем аналогичные по площади и другим параметрам отечественные объекты — дома в Болгарии и Черногории не дороже домов в Крыму или, скажем, в Краснодаре, а цены варьируются в зависимости от площади и ее расположения относительно курортов.
Однако недвижимость в этих странах интересна не только ценой. Во многом на решение о ее покупке влияют такие факторы, как развивающаяся экономика, хорошая экология, низкий уровень преступности, гостеприимность местных жителей. Это важно тому, кто выбирает недвижимость для жизни, а также тому, кто интересуется ее арендой — как долговременной, так и кратковременной на летний сезон — дом или квартиру с видом на море можно сдавать по весьма выгодной цене.
По мнению специалистов, учитывая нынешнее снижение цен на недвижимость, приобретать жилье за границей выгоднее именно сегодня. Дома и квартиры любого уровня — от элитных до стандартных — привлекательны именно в долгосрочной перспективе. Кроме того, в ближайшее время аналитики предсказывают рост цен на жилье в Болгарии и Черногории минимум на 15-20%. Для тех, кто имеет там апартаменты или дом в собственности, это уже не рост цен, а рост капитала и уверенность в завтрашнем дне.
Все это объединяет две балканские страны, но в то же время каждая из них имеет свои особенности, в том числе и при покупке недвижимости.
Черногория
Черногория расположена в центральном Средиземноморье, в юго-западной части Балканского полуострова. На северо-западе граничит с Хорватией, Боснией и Герцеговиной, на северо-востоке — с Сербией, на юго-востоке с Албанией. С юго-запада омывается Адриатическим морем.
Черногория считается привлекательной страной для ведения бизнеса, особенно в сфере строительства и услуг — стремительно развивается частный бизнес, сдача в аренду жилья, автосервис. Новая недвижимость в Черногории сдается «под ключ» — с полной отделкой по европейскому стандарту.
С марта 2009 года была разрешена покупка земли в Черногории иностранцами — физическими лицами. Все сделки, объектом которых является недвижимость в Черногории, прозрачны и проходят без бюрократизма. Главным образом, это происходит потому, что на рынке недвижимости практически нет посредников. Застройщики являются непосредственными собственниками, именно они работают с покупателем напрямую, предоставляя возможность купить недвижимость по минимальной цене, без завышенных накруток и посреднических услуг. При вступлении в права собственности необходимо оплатить налог в размере 3% от стоимости, назначенной судебным оценщиком. При оформлении сделки возникают дополнительные разовые расходы: регистрационный и гербовый сборы (от 100 до 300 евро).
В связи с тем, что в Черногории началась приватизация государственных земель и активная ее покупка инвесторами, специалисты прогнозируют в ближайшие годы рост цен на недвижимость до 30% в год. Через 3-4 года это приведет к тому, что цены стабилизируются на уровне среднеевропейских.
К слову, недвижимость в Черногории — это не просто дома и апартаменты, это еще и объекты истории и культуры, готика и барокко, сохранившие свой первоначальный облик до наших дней. Некоторые аналитики считают, что многие объекты до сих пор недооценены. Среди предложений часто встречаются старинные виллы и особняки, которые все еще можно приобрести в собственность. К продаже также предлагаются различные объекты коммерческой недвижимости — заводы, магазины, офисы, склады. По данным агентств недвижимости, лидирующее положение в Черногории по оформлению объектов в собственность занимают россияне (примерно 12000 объектов), далее идут англичане, ирландцы, немцы и т. д.
Болгария
Болгария располагается в восточной части Балканского полуострова. С востока омывается Черным морем. Граничит с Грецией и Турцией на юге, с Сербией и Македонией — на западе и с Румынией — на севере.
В Болгарии четыре сезона и благоприятный климат, что является одной из отличительных черт страны. Летняя температура в Софии приблизительно 28°С, зимой — около 3°С. Именно поэтому пляжи Черного моря привлекают в Болгарию летом, а в зимний сезон — заснеженные горные склоны.
Интерес к рынку недвижимости Болгарии среди российских покупателей не ослабел даже во время кризиса. Уже несколько лет подряд болгарская недвижимость остается лидером спроса у россиян. Более того, в 2009 году цены на нее значительно снизились, что позволило тем, кто раньше только задумывался о приобретении жилья в Болгарии, совершить такую покупку. Недвижимость этой страны стала более востребованной после того, как 1 января 2007 года страна официально вошла в Европейский союз.
Сегодня законодательство Болгарии разрешает приобретение квартир и домов как на физическое, так и на юридическое иностранное лицо.
В отличие от других стран, в Болгарии на продажу выставляется недвижимость с большим диапазоном цен — от элитных домов и квартир до небольших комнат. Выгоднее всего приобретать в Болгарии апартаменты в современных комфортабельных комплексах на этапе строительства. Так делает большинство зарубежных покупателей, что обусловлено хорошими ценами и условиями платежа.
Затраты по оформлению собственности в Болгарии оплачивает покупатель: регистрационный и гербовый сборы (в пределах 1%), налог на покупку в размере 2% от балансовой стоимости собственности. Болгарская недвижимость облагается ежегодным налогом — его ставка одинакова для физических и юридических лиц и составляет 0,15% от ее стоимости.
Старый жилой фонд Болгарии — это квартиры в панельных и кирпичных домах, аналогичные жилью в бывшем СССР. Новые квартиры в домах с монолитной железобетонной конструкцией продаются на разных стадиях готовности: на начальном этапе строительства, с отделкой «под ключ», полностью обставленные мебелью и т. д.
Современное жилье представляет собой уютные 4-5-этажные дома с интересной архитектурой на 10-15 семей. В партерном этаже таких домов обычно размещаются кафе, магазинчики, офисы, предприятия бытового обслуживания.
Квартиры на побережье и на горнолыжных курортах можно приобрести в так называемых апарт-отелях или апартаментных комплексах, построенных по принципу отеля, с собственными кафе, барами, ресторанами, магазинами, бассейнами, службой сервиса, охраной, автостоянкой. Цены в значительной степени зависят от местоположения.
В результате того что на фоне кризиса в Болгарии начала распродаваться ранее купленная недвижимость, в стране сформировался устойчивый рынок вторичного жилья, пользующийся сегодня повышенным спросом, а у потенциального покупателя существенно расширился выбор.
С каждым годом интерес российских граждан к рынкам недвижимости за рубежом только растет. Российских покупателей больше всего интересует недвижимость в курортных зонах, причем как новостройки, так и «вторичка». Большим спросом пользуются и дорогие виллы в живописных местах. Совсем недавно наши сограждане стали обращать внимание на апарт-отели, но пока что этот вид инвестиций больше интересует жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
По последним данным AVC Real Estate, около 28,6% сделок с недвижимым имуществом, проведенных на территории Болгарии в 2009 году, были совершены с участием наших сограждан. В первом квартале 2010 года этот процент составил более 43% от общего числа иностранных покупателей.
Что касается Черногории, то здесь активность наших сограждан намного ниже, чем на рынке недвижимости Болгарии. Конечно, привлекательность недвижимости Черногории растет, налаживается инфраструктура в стране, но при этом говорить о высоком спросе со стороны россиян пока рано. Стоит заметить, что в основном покупают недвижимость в Черногории те, кому нравятся сама страна, ее уклад жизни и традиции.
По данным AVC Real Estate, особой популярностью среди наших сограждан сегодня пользуются апартаменты и отдельно стоящие дома стоимостью до 300 000 евро.
Больше всего россиян интересует покупка апартаментов — 52%, далее спросом пользуются дома и виллы — 28%, земельные участки — 13%, коммерческая недвижимость — 7%.
Средняя стоимость жилой недвижимости в столице Болгарии — Софии — варьируется в пределах Ђ750-1200 за квадратный метр в новостройках. В элитном сегменте цена квадратного метра составит от Ђ1500-2200, в то время как в Москве средняя стоимость кв. м составляет Ђ4280. Интересна покупка апарт-отелей с гарантированным доходом. Например, в Болгарии вполне возможно приобрести гостиничный номер в собственность от 12 000 евро.
Недвижимость Черногории дешевле московской, но в общем плане дороже болгарской. В стране все так же можно найти дорогую недвижимость, а точнее — от Ђ5500 до Ђ10000 за кв. м. Более доступное жилье стоит в пределах Ђ1500 — Ђ3500 за кв. м. Наиболее популярна недвижимость в Будве — на первой береговой линии вполне возможно приобрести апартамены общей площадью 83 кв. м за Ђ380 000.

Источник статьи
БИБЛИОТЕКА