Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей

До недавнего времени россияне приобретали недвижимость за границей в первую очередь для личного пользования. Однако после кризиса все больше покупателей стали задумываться в том числе и об инвестиционном аспекте. В частности, о возможности сдачи в аренду своего жилья.
Своим умом
В целом можно выделить два подхода к занятию рентным бизнесом за границей. Первый предполагает, что вы покупаете жилье для собственного пользования, живете в нем столько, сколько душе угодно, а оставшееся время сдаете. В этом случае необходимо учесть ряд требований к объекту, которые позволят ему не пустовать большую часть времени. К выбору недвижимости для сдачи в аренду следует подходить осторожно. В каждой стране есть свои особенности, поэтому надо учитывать сразу несколько факторов. Например, в Болгарии вряд ли можно рассчитывать на серьезный доход: сезон длится всего три месяца, недвижимость не растет в цене, а кредит недоступен. А вот Испанию, несмотря на кризис, можно рассматривать. Только не курорты дешевой Мурсии или Валенсии, а крупные города — Барселону и Мадрид, где существует спрос со стороны местного населения и туристов, и престижные курорты Коста-Брава и Коста-дель-Соль. При этом надо особенно тщательно выбирать объект и пользоваться кредитом.
Эксперты не рекомендют покупать объекты для сдачи в аренду в недорогих странах. Здесь низкая стоимость жилья. Соответственно, такой же будет арендная плата. Кроме того, за счет дешевизны проще купить квартиру, чем ее снимать. На этих рынках невозможно пользоваться кредитным плечом, что снижает привлекательность рентного бизнеса.
Потенциальных постояльцев проще всего найти на известных курортах и в популярных у туристов городах. Специалисты рекомендуют выбирать традиционные рынки Европы, где развито кредитование, существует высокий спрос на аренду, а ежегодный прирост стоимости недвижимости составляет 5% и выше. Прежде всего это недвижимость во Франции, недвижимость в Бельгии, недвижимость в Италии, недвижимость в Швейцарии, недвижимость в Великобритании. Немаловажен тот факт, что недвижимость здесь обладает высокой ликвидностью и инвестор может продать объект в любой момент, чтобы зафиксировать прибыль.
Однако если со столицами все более-менее понятно, то с курортами не все так просто. Дело в том, что часто россияне едут не туда, куда устремляются европейцы. Так, прибежищем русских туристов на Кипре является Лимасол. При этом 75% рынка аренды сосредоточено в Пафосе, а еще 15% — в Ларнаке. На Лимасол приходится лишь ничтожная часть.
Впрочем, просто выбрать популярное место — это полдела. Чтобы выгодно сдавать объект, нужно понять, кто конечный потребитель и чего он хочет. На каждом рынке свои правила, которые необходимо тщательно изучать. Определившись с рынком, стоит понять, каковы запросы арендаторов именно в этом месте: узнать предпочтения по площадям, месторасположению. В целом, если недвижимость предназначена для летней сдачи в аренду, наиболее популярны площади около 80 кв. м. Если ее сдают только зимой, то еще меньше — порядка 60 кв. м. Если же объект рассчитан на круглогодичную сдачу, то есть смысл покупать более просторные апартаменты.
Не везде работает и правило первой линии. Многие клиенты уверены, что владение домом непосредственно у моря однозначно обеспечит им успешный рентный бизнес. Но на практике это не так. На старых рынках недвижимости гораздо больше востребованы объекты на расстоянии 2-3 км от побережья, поскольку у тех, что ближе, слишком высокая цена. Если рынок молодой, вроде той же Черногории или Турции, тогда первая линия действительно является важным бонусом, за который арендаторы готовы платить.
Если рассчитывать на круглогодичную аренду, то имеет смысл присмотреться к объектам в Австрии и Швейцарии. Здесь туризм процветает как зимой, так и летом. Независимо от сезона могут сдавать объекты, расположенные в деловых и учебных центрах. Примеров очень много: Германия (Мюнхен, Штутгарт, Берлин и др.), Франция (Париж), Кипр (Пафос, Universal area). В Германии активно пользуется спросом покупка домов уже с арендаторами (доходные дома).
Особо эксперты отмечают Париж, где существует устойчивый всесезонный спрос со стороны туристов и недвижимость отличается высокой ликвидностью. Кроме того, квартиру здесь можно сдавать в долгосрочную аренду местному населению (меньше забот, но ниже доход) или краткосрочную — туристам, тогда доходность будет выше. Следует заметить, что квартиры стоимостью до 500 тыс. евро в Париже продают очень быстро, их покупают для сдачи в аренду и сами французы, и инвесторы со всего мира.

Источник статьи
БИБЛИОТЕКА