Дом за рубежом? Расставим точки над "i"!

Весна традиционно считается началом оживления активности на рынке недвижимости. Трудно предугадать, как все сложится в нынешних экономических условиях: одни специалисты предвещают дальнейшее падение цен на жилье, другие утверждают, что цены достигли своего минимума, а значит, в скором времени нас ожидает рост цен. Однако большинство специалистов сходится во мнении, что в данный момент цены более чем привлекательны для покупки. Причем не только в нашей стране, но и за рубежом, где также в течение последнего года сохранялась тенденция снижения цен на недвижимость. Такая ситуация не могла не привлечь внимания даже со стороны местных инвесторов. Ведь стоимость квадратного метра в некоторых странах сегодня часто сопоставима с чебоксарской, а уже завтра эти цены могут уверенно поползти вверх. Предлагаем вам ознакомиться с некоторыми преимуществами и особенностями приобретения зарубежной недвижимости.
Море, солнце, прибыль!
Активная пропаганда покупки зарубежной недвижимости началась с приходом в нашу жизнь страшного слова «кризис». С его началом и падением спроса на жильё цена квадратного метра снизилась не только в нашей республике и стране, но и во многих иностранных государствах. По словам Павла Поликарпова, директора международного агентства по продаже зарубежной недвижимости «MODERN», в агентствах нашей республики и раньше были предложения по зарубежной недвижимости, но в связи со снижением цен во время кризиса круг потенциальных владельцев зарубежной недвижимости стал гораздо шире. По мнению инвесторов, покупать недвижимость в Чувашии, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, невыгодно. Неизвестно, когда окупятся такие вложения, да и условия кредитов слишком обременительны. Кроме того, в нашей стране нет гарантии, что дом, в который вы вложите деньги, достроят, что вас не обманут. Вследствие перечисленных факторов инвесторам стоит обратить внимание на зарубежный рынок недвижимости. Причем сделать это незамедлительно.
Мы уже упомянули, что стоимость некоторых апартаментов за рубежом сопоставима с уровнем цен на недвижимость в нашей республике. Но это только пока. Аналитики уверены, что цены начнут подниматься в самое ближайшее время, с подъемом экономики. Таким образом, решившись на покупку сейчас, вы не только приобретете построенную по европейским стандартам недвижимость, но и преумножите в ближайшей перспективе вложенные средства.
Говоря об инвестиционной привлекательности зарубежной недвижимости, надо уточнить ее вид. Уточняем: выгода там, где море и солнце! Наибольшую гарантированную выгоду принесет прибрежная недвижимость «курортных» стран. Там, где курортный сезон длится как минимум полгода, где поток туристов стабилен, всегда будет востребована недвижимость. Ведь многие вместо номера в отеле предпочитают снимать отдельные апартаменты вблизи моря. Это означает, что, купив недвижимость на берегу моря, вы можете получать с нее доход как минимум полгода. Кроме «пляжных» курортов есть смысл присмотреться к горнолыжным, которые могут приносить доход круглогодично.
В связи с ипотечным кризисом, невыплатами по кредитам, на рынке появилось большое количество предложений со скидками. Некоторые московские агентства предлагают недвижимость со скидкой до 70%. Однако, как правило, скидки распространяются на неликвидную недвижимость, например, находящуюся либо далеко от береговой линии, либо на раннем этапе застройки и т.д. Часто банки выставляют на аукционы дома, изъятые у неплательщиков по кредитам. Пример тому - всплеск популярности таких аукционов в США. Вы можете принять участие в подобном аукционе и стать претендентом на недвижимость, даже находясь в Чебоксарах.
Кому - что
Варианты недвижимости могут быть разными: вилла, «дуплекс» на две семьи, таун-хаусы на несколько семей, малогабаритные квартиры и квартиры- студии, состоящие из одной большой комнаты.
Особенностями зарубежной недвижимости считаются настоящая европейская отделка, сантехника, частичная (самая необходимая) меблировка, встроенная кухня даже в новом доме. Как правило, застройщик предлагает покупателю несколько вариантов отделки и меблировки его будущей квартиры. Таким образом, собственник заселяется в практически готовую к проживанию квартиру. Согласитесь, в нашей стране за немалые деньги мы получаем только голые бетонные стены и не всегда лучшего качества.
Во многих странах покупка коттеджа обойдется вам дешевле равноценного объекта в нашей стране. Зарубежные виллы, как правило, продаются с отделкой и частично с мебелью (встроенный гардеробный шкаф, сантехника, кровать, шкаф-купе). По требованию клиента мебель можно добавить.
Выбор недвижимости в той или иной стране зависит от ряда факторов. Те, кто ориентируется на соответствие статуса страны собственному, чаще выбирают Испанию, Кипр и т.п. Те, кого больше интересует дальнейшая выгода и кратчайшие сроки окупаемости вложений, выбирают Болгарию. Другими факторами выбора являются возможность оформления ипотеки, получения вида на жительство и гражданства (например, в странах ЕС гражданство выдается только через 10 лет проживания в стране) и т.д.
Чаще всего россияне приобретают зарубежную недвижимость с целью сдачи ее в аренду. В качестве примера приведем испанскую недвижимость. Испания - одна из самых посещаемых стран Средиземного моря, объем туристов постоянно растет. Однокомнатную квартиру в прибрежной зоне можно сдавать в аренду от 9000*руб. (200 евро) в неделю, виллу - около 63000*руб. (1400 евро) в неделю. Причем активный туристический сезон длится более полугода. Даже зимой недвижимость пользуется спросом, особенно в новогодние каникулы. Кроме того, испанское правительство очень лояльно относится к иностранцам. Приобретая там недвижимость, вы получите визовые привилегии, годовую шенгенскую визу, можете претендовать на вид на жительство через 3 года, а по истечении 7 лет -и на гражданство. Также люди, которые инвестируют в Испанию 90 млн.* руб. (2 млн. евро), автоматически получают вид на жительство.
Интерес к аренде недвижимости есть как среди россиян, так и среди европейцев. Главное при приобретении -сделать правильный выбор с учетом инвестиционной привлекательности. Даже если вы приобрели недвижимость в Испании, но далеко от моря, вряд ли можно рассчитывать на быструю окупаемость. По словам Павла Поликарпова, наиболее популярными странами, где россияне покупают недвижимость, являются Болгария, Германия, Чехия, Испания, Кипр, Финляндия, Черногория, Турция (в прошлом году была на 11 месте), Италия, Франция, Великобритания (по числу покупающих недвижимость в Великобритании россияне делят первое место с американцами). По Чувашии этот список выглядит следующим образом: Испания, Турция, Болгария, Черногория, Финляндия, Чехия и т.д.
Не всегда на первом месте самые дешевые варианты. Например, Испания привлекает тем, что там хороший уровень жизни. И бизнесмены повышают свой социальный статус, приобретая недвижимость в Испании, особенно на Канарских островах. Для бизнесменов статус приобретаемого жилья играет немаловажную роль. Люди с высоким достатком стараются приобретать недвижимость, расположенную в хорошем месте, в развитой стране. Доход первостепенной роли не играет. Поэтому часто выбор останавливается на Испании. Хотя Испания менее выгодна и по отношению к налоговым расходам. Например, если в Болгарии вы потратите на налоговые расходы при покупке недвижимости около 67500-90000* руб. (1500-2000 евро), то в Испании - до 12% от стоимости объекта, а при покупке коммерческой недвижимости -до 22%. Во многих странах налог за сдачу недвижимости в аренду превышает российские показатели. Общая сумма налогов за сдачу недвижимости в аренду может достигать 24%. Однако и цены за аренду выше.
Для постоянного места жительства своей семьи, конечно, нужно покупать недвижимость в более спокойном месте. Курортная недвижимость - для инвестиций. А для семейного гнезда лучше выбрать место хотя бы в 2-3-х км от моря. Для этих целей многие предпочитают приобретать землю под постройку. В Испании, приобретая дом, вы автоматически становитесь собственниками земли, в отличие от других стран. В Болгарии, где дешевая недвижимость, вы будете только арендатором земли и никогда не сможете ее купить.
Сделка купли-продажи
Если вы решились на приобретение зарубежной недвижимости, вам для начала необходимо обратиться в местное профильное агентство. Есть агентства, которые работают только по одному или нескольким направлениям и, соответственно, с одним или несколькими застройщиками. Есть агентства, готовые подобрать недвижимость в любой точке мира.
Представители агентства подберут вам несколько вариантов жилья в интересующей вас стране. На поиск недвижимости в «малораскрученных» странах может уйти до недели, а в наиболее востребованных - один день. Затем организуют ознакомительную поездку, чтобы вы увидели интересующие вас объекты своими глазами. Кроме того, вас ознакомят с окрестностями, что даст возможность окунуться в местную атмосферу. Как правило, ознакомительная поездка длится от недели до двух. Если вы остановите свой выбор на одном из вариантов, вам помогут с оформлением договора.
Оформление купли-продажи, например, в Испании займет не более недели. Приобрести недвижимость можно за наличные или оформить ипотеку, которая составляет в среднем 4% (максимальный срок ипотеки 35 лет, выдают заемщику в возрасте до 65 лет).
Необходимо отметить, что сделка с привлечением ипотечных средств не везде возможна для иностранцев. Но в большинстве зарубежных стран ипотеку получить очень просто. Лидирует в этом отношении Кипр. На втором месте - Испания. В других странах есть свои особенности, которые надо учитывать. Например, в Португалии необходимо, чтобы заемщика рекомендовал созаемщик-португалец, хотя в дальнейшем он не отвечает по кредитам. Нельзя получить ипотеку в Египте, Румынии и Венгрии. Во многих странах с приобретением недвижимости иностранец автоматически получает вид на жительство.
В случаях, когда зарубежный банк не предоставляет кредит россиянину, часто применяется следующая схема. Россиянин оформляет кредит в российском банке под залог своей недвижимости. На этот кредит покупается заграничная недвижимость, которую можно заложить в зарубежном банке (где проценты ниже российских) и за счет этих денег погасить кредит в России.
В европейских странах мошенничество встречается очень редко. Покупая квартиру, вы сможете ознакомиться со всеми бывшими владельцами приобретаемого объекта в местном департаменте. За границей каждый документ подписывается в присутствии представителя местного департамента, поэтому фиктивные сделки организовать невозможно.
Некоторые агентства за свои услуги денег с клиента не берут (их оплачивает застройщик), однако в крупных городах-мегаполисах комиссионные агентств могут составлять до 8-10% от стоимости недвижимости. Если вы изъявите желание сдавать зарубежную собственность в аренду, агентство возьмет на себя и постпродажное обслуживание. Согласно договору, агентство займется сдачей вашей недвижимости за комиссионные, полученные от арендной платы. Главное - найти агентство с хорошей репутацией. Обратите внимание на опыт работы, количество и качество предложений. Не «кидайтесь» на самые дешёвые объекты - низкие цены могут скрывать подвох.

Источник статьи

БИБЛИОТЕКА