Черногорский рынок приблизился к ценовому пику

Стоимость жилой недвижимости в Черногории приближается к возможному максимуму, а значит, ее приобретение уже не позволит получить привычного инвестиционного дохода. Теперь среди покупателей черногорской недвижимости станут преобладать те, кому нравится сама страна, а не риелторские операции на ее рынке.
Закон плох…
Черногорское жилье начало продаваться в Петербурге около пяти лет тому назад. Тогда это была никому не известная страна, и недвижимость там стоила до смешного дешево. Открывшиеся инвестиционные возможности быстро привлекли многих: некоторые покупатели начали заниматься черногорской недвижимостью сами. Впрочем, они обычно быстро прекращали свои попытки, потому что Черногория - это очень специфический рынок и крайне непростая страна.
Директор петербургского представительства АН Estateservice Алина Якушева говорит: «В Черногории есть одна особенность - недвижимость там продают все: таксисты, официанты, горничные в отелях, портье, соседи… Стоит задумчиво поглядеть вдаль, как к вам тут же кто-то подскочит и спросит, не хотите ли вы купить недвижимость. Он непременно скажет, что кум у него работает в кадастре, а мэр - его личный друг. Если вы спросите, какой мэр - предыдущий или нынешний, - он скажет, что оба и что они вместе играли в песочнице. Впоследствии, скорее всего, окажется, что таких посредников в цепочке несколько… Учитывая, какое в Черногории своеобразное законодательство, покупатель рискует переплатить за дом раза в три, либо вовсе остаться без денег - и такие случаи были…»
Почему людей, предлагающих недвижимость, так много? Во-первых, потому что доходы у черногорцев невысокие: 200 евро считаются вполне приличной зарплатой. Получив комиссионные с одной сделки, можно очень долго не работать, а черногорцы это любят. Как гласит первая из «10 заповедей черногорца», написанных повсюду на сувенирах, «человек рождается усталым и живет для того, чтобы отдыхать».
Во-вторых, исторически так сложилось, что недвижимость до недавнего времени стоила очень недорого, и у многих аборигенов накопилось какое-то наследство, иногда даже по несколько объектов (участков, домов). Помимо таких частных продавцов, существует огромное количество агентств. Очень часто их открывают не слишком опытные бывшие агенты.«Законодательство страны развито еще далеко не до европейского уровня, поэтому риски при проведении сделки очень велики, особенно если проводит ее недобросовестный или просто плохо осведомленный человек, - предупреждает Алина Якушева. - Например, я нигде больше в мире не встречала договоров, в которых фигурировало бы понятие "постараться". А потом приходится идти в местный суд и решать: постарался человек или нет».
«Процедура приобретения недвижимости в Черногории достаточно сложная. Документы оформляются не менее четырех месяцев, это долгий бюрократический процесс, - говорит Виктория Петрова, ведущий специалист по зарубежной недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН). - Есть и другой риск: половина строений возведена незаконно или не полностью законно. И сейчас россияне уже сталкиваются с этим - масса дел рассматривается в судах». Впрочем, четыре месяца - это только декларируемый срок. По словам Алины Якушевой, в этой стране некоторые риелторские вопросы можно решать годами. Причем чиновники не будут нести за это никакой ответственности, потому что на бумаге всегда будет проставлен тот срок, который соответствует рекомендованным срокам выдачи документа.
В общем, подводных камней при покупке достаточно много. Хотя, с другой стороны, некоторых чисто российских проблем как раз можно избежать. Например, право на недвижимость не закрепляется за родственниками, отбывающими наказание, так что к покупателю такой никогда не придет и не станет доказывать, что он здесь был прописан. Права несовершеннолетних детей при сделках с недвижимостью там, в отличие от России, тоже не защищают. Зато имеются другие нюансы: например, в Черногории есть участки земли, на которых строить нельзя будет никогда. Или бывают дома, плохо легализованные (например, построено 100 квадратных метров, а легализовано только 50). Это будет долго сходить с рук хозяину, но когда дом купит иностранец, у него могут возникнуть трения с законом. Можно даже купить вообще нелегализованный дом - зачастую этим и объясняется дешевизна многих предложений, опубликованных в Интернете. Чем это чревато? Ну, например, тем, что по этому участку пройдет какая-то трасса или будет построен отель; тогда хозяевам стоимость земли возместят, и даже по рыночной цене, а вот стоимость снесенного дома - нет. Также при покупке обязательно нужно выяснить, не является ли дом залоговым по ипотеке, потому что переоформить ипотеку на иностранца в Черногории тоже нельзя.
При всем этом оформление прав на недвижимость там тоже довольно «легкомысленное»: сделка регистрируется в суде, а судья проверяет лишь то, являются ли участники сделки теми, за кого себя выдают. По черногорским законам, если потом окажется, что объект покупки, например, был заложен, то ответственность за выплаты ляжет на нынешнего хозяина.
Впрочем (и это тоже нужно отметить), в стране, безусловно, есть и такие агент-ства, которые имеют в штате юристов, и если после покупки возникают какие-то сложности, они клиентов не бросают, несмотря на то что по закону не несут ответственности, - юрист все равно будет отстаивать интересы покупателя даже после завершения сделки.
Жить хорошо…
Черногорцы очень дружелюбны, приветливы, жизнерадостны и очень хорошо относятся к русским. Языкового барьера между нами почти нет.
«Уникальная природа, чистейшие пляжи, красота необыкновенная, - перечисляет Виктория Петрова. - Да, есть некоторая "советскость": кое-где можно увидеть неухоженную территорию поблизости от фешенебельных отелей и вилл… Зато спокойствие, тишина, благонадежность и крайне низкий уровень преступности - даже забытые вещи всегда возвращают…»
Алина Якушева добавляет: «Едут туда жить те россияне, которым нужны красота, покой, экологичность - то есть люди культурные и приличные; кому нравится страна, ее климат, размеренный ритм жизни. Ведут они себя соответственно, и поэтому отторжения у местных не вызывают. А климат действительно волшебный. У нас некоторые покупатели - пожилые пары, уехав туда проводить старость, через год-два стали чувствовать себя настолько лучше, что начинали подумывать об открытии какого-нибудь бизнеса».
Въезд-выезд
Власти очень благожелательно относятся к иностранным покупателям недвижимости, но все же не так давно приняли закон, запрещающий иностранцам покупать землю. Приходится открывать юрлицо, что тоже требует некоторых дополнительных расходов и затрат времени.
«Приобретение недвижимости не дает никаких привилегий с получением гражданства, - говорит Виктория Петрова. - Некоторые юридические компании организовывают получение резидентства (подобие вида на жительство) после покупки недвижимости. Это долгий процесс, законодательно пока никак не оформленный. Правда, для россиян Черногория - это безвизовое государство, и право на пребывание здесь можно пролонгировать на месте».
По словам Алины Якушевой, 30 дней в Черногории можно спокойно прожить просто по разрешению полиции. Потом оно продлевается еще на 30 дней, потом еще, и в результате «можно жить практически сколько хочется, а после нескольких лет таких продлений можно получить вид на жительство».
«Владение жильем в Черногории дает некоторые преимущества - например, при пролонгации своего пребывания в стране, - разъясняет Виктория Петрова. - Также, имея недвижимость, можно подать заявку на получение вида на жительство».
Районы
На севере, ближе к Хорватии, инфраструктура населенных пунктов развита чуть лучше, а улицы чище. На юге же, ближе к Албании, «европейскости» чуть меньше и довольно много нелегализованного жилья - так уж исторически сложилось… От Бара до Ульцина больше домов, в которых нет центрального водоснабжения и канализации. Впрочем, это не страшно: выгребные ямы вычищаются, а вода привозится - отдельно техническая и питьевая. Стоит все это недорого, так как доходы населения невысоки. К тому же работы по проведению городского водопровода и канализации ведутся довольно интенсивно, охватывая все новые регионы, и рано или поздно эти удобства будут нормой на всем побережье.
В Бока-Которской бухте цены пока ниже, чем в центральном городе побережья - Будве, но уже приближаются к ним. Там очень узкая береговая полоса, дома строятся на горе, зато в бухте много прекрасной рыбы, соответственно, там любят селиться рыболовы.
Будва преимущественно малоэтажная, поселкового типа, а портовый город Бар более высокий, большой, там есть многоквартирные дома. Недвижимость в нем значительно дешевле, чем на побережье от Будвы до Петровца и в Боке Которской. В Баре обычно приобретают жилье более активные люди, которые хотят заниматься каким-то не туристическим бизнесом.
В последние год-два усилилась тенденция селиться чуть дальше от моря.
Во-первых, на побережье уже закончились участки под застройку, да и недвижимость там дороже. Во-вторых, люди справедливо полагают, что жить у самого моря (то есть в сырости) - это значит каждый год делать ремонт. Так что селятся новые русские черногорцы преимущественно в километре-трех от моря, в горах, откуда открываются прекрасные панорамные виды.
«Там не такие сложные градостроительные регламенты, и в некоторых местах можно строить практически все что хочешь, не получая разрешения, - комментирует Алина Якушева. - Кстати, из-за сложности и непрозрачности строительных планов мы не рекомендуем частным лицам покупать землю и строиться самим. Сэкономить на этом вряд ли удастся».
«Если раньше россияне были готовы вкладываться в строящееся жилье, то сейчас они уже больше доверяют построенным объектам, - отмечает Виктория Петрова. - Тем более что теперь цены на них в большинстве случаев одинаковы».
Объекты
«Во время землетрясения 1976 года большое количество домов в Черногории было разрушено, после чего в стране поменяли СНИПы, - рассказывает Алина Якушева. - Строить стали проще, без архитектурных излишеств, хотя по российским меркам качество строительства вполне на уровне».
«Квартиры в Черногории дорогие, в том числе и потому, что они первоначально были предназначены для англичан и должны были отвечать высоким требованиям. Застройщики тоже были в основном из Великобритании, - комментирует Виктория Петрова. - Потом рынок переориентировался на россиян: уровень жилья несколько снизился, а цены возросли. Именно российский спрос, на мой взгляд, привел к таким результатам».
По словам российских риелторов, централизованного горячего водоснабжения в стране нет практически нигде (везде по умолчанию установлены бойлеры), а вот отопление практически везде центральное, кроме совсем уж старых домов. Так как у населения невысокие доходы, коммунальные платежи и налоги на недвижимость также невысоки.
Цены
«Здесь, как нигде, цены устанавливаются по принципу "сосед сказал, что он продал", - говорит Алина Якушева. - Поэтому проще оперировать критерием: "от какой суммы можно купить то-то и то-то"».
А вот по мнению Виктории Петровой, ценообразование в стране объективно: «Все покупатели хотят иметь вид на море - и это сразу увеличивает стоимость в два раза. Также важен вопрос престижа: некоторые части Будванской Ривьеры всегда ценились дороже.
Имеет значение и застройщик: английские и ирландские компании обеспечивают более высокий уровень работ, и у них объекты стоят примерно в полтора раза дороже, чем у российских и черногорских застройщиков. Дорогие апартаменты класса люкс оснащены техникой последнего поколения и мебелью - вселяйся и живи. Но таких объектов совсем немного, они рассчитаны в основном на россиян и, в меньшей степени,
на других богатых иностранцев. Местные уже поняли, что у россиян есть деньги, и им, несмотря на хорошее отношение, цена будет предложена более высокая, чем, например, англичанам. Конечно, это не касается тех случаев, когда застройщик заранее выставляет фиксированные цены на многоквартирные дома».
По данным Алины Якушевой, на весну 2008 года цены на приличную квартиру-студию начинаются от 100 тысяч евро, дома - от 150 тысяч евро, но это будет регион Барской Ривьеры. От Будвы до Петровца дома дешевле 300 тысяч уже не найти; дом в Боке Которской будет стоить от 200 тысяч. Цена дома на первой прибрежной линии со своим причалом заметно превысит миллион евро. Цены на мини-отели начинаются от 1,5 миллиона евро (совсем маленький, на 3-5 спален, - от 600 тысяч).
«О ценах на землю тоже говорить сложно, - продолжает Алина Якушева. - Уже есть предложения по 1000-1500 евро за квадратный метр, но это в суперэлитных местах или близко к морю. В обычных местах можно ориентироваться на цены 300-500 евро за метр. Если вам встречается предложение по цене менее 200 евро, то можно не сомневаться, что это будет неурбанизированная зона или проблемный участок».
Если перевести цены жилой недвижимости в формат «за 1 кв. метр», то они начинаются от 2000 евро в недорогих районах. В Будве и Боке Которской - от 3000. Цена метра в новостройках Петроваца, которые пользуются невероятным спросом среди россиян, так как город имеет прекрасные пляжи, инфраструктуру и очень красив, начинается от 4000 евро. В поселке Свети Стефан (он знаменит уникальным одноименным островом-гостиницей) метр может продаваться и по 5000-7000 евро.
«Новостройки всегда стоят существенно дороже, потому что получение разрешений на строительство отнимает массу сил и средств. Строят там с полной отделкой, но без мебели. Впрочем, любую мебель легко купить», - говорит Алина Якушева.
В свою очередь, Виктория Петрова отмечает: «Недвижимость в Черногории на данный момент неадекватно дорогая, но не перестает пользоваться спросом среди россиян. Средняя стоимость метра сейчас - 3500 евро (достойные апартаменты с хорошей отделкой и высоким качеством строительства в Будве). В Баре аналогичный объект будет оцениваться в 2000 евро за метр. Хорошие дома стоят от 200 тысяч и доходят до нескольких миллионов.
Впрочем, я думаю, что в скором времени рост цен приостановится. Средний уровень достигнет максимума в 4000 евро для хорошего жилья и пойдет на спад. Во-первых, первая береговая линия уже застроена. Строят теперь в горах, а такая недвижимость не будет пользоваться чересчур высоким спросом. Во-вторых, рынок будет перенасыщен - спрос уже начинает отставать от предложения. По инвестиционной же привлекательности рыночный максимум уже был достигнут прошлым летом. Больше жилье не будет дорожать прежними темпами. Деньги еще инвестируют, но уже не в прежних объемах и не с той прибылью».
Напоследок стоит заметить, что в Черногории недорогим может оказаться бизнес на продажу. Например, недавно прекрасный, хотя и небольшой ресторан в старой части Будвы, безусловно добьющийся успеха, был выставлен за 250 тысяч евро. Но коммерческие объекты здесь продают нечасто, так как они достаточно прибыльны и кормят своих владельцев.

Источник статьи
БИБЛИОТЕКА