"Домашние заготовки"

" Русский Newsweek"
9 - 15 июня 2008 № 24 (197) Игорь Иванов, Андрей Ковалевский

Домашние заготовки

Москвичка Ирина считает, что ей удалось провернуть сделку всей жизни: за смешные ?11 000 она приобрела дом у горного озера площадью около 100 кв. м с земельным участком в 15 соток. Правда, этот участок расположен в Боснии, не самой спокойной стране мира. Но Ирина не переживает: "Думаю, это хорошая инвестиция, и я держу в уме будущую перепродажу дома". Ее друзья 3 года назад купили трехкомнатную квартиру в Сараеве за ?55 000 - к настоящему моменту она стоит вдвое дороже. "А уж когда закончится разминирование горных районов, цены просто подскочат", - просчитывает Ирина свой бизнес-план.

До сих пор непрофессиональные торговцы недвижимостью кучковались на московском рынке. "Еще год назад ежемесячно более 2500 сделок на рынке недвижимости столицы совершали спекулянты, а всего в Москве совершалось до 9000 сделок в месяц", - говорит глава аналитической службы IRN.ru Олег Репченко. Купить квартиру в спальном районе Москвы на стадии строительства, подождать два-три года и продать втрое дороже - этой нехитрой схемой овладели нефтяники из Сургута, менеджеры инвестиционных банков, расторопные чиновники и многие другие обладатели свободных денежных средств. При нестабильном фондовом рынке и низких ставках по банковским депозитам московская недвижимость являлась чуть ли не единственным в стране высокодоходным и надежным инвестиционным инструментом. Сейчас ситуация ухудшилась. Цены достигли определенного психологического потолка. Если панельная "однушка" на окраине стоит уже $200 000 и более, сложно предположить, что рост цен продолжится прежними темпами. Рынок замедляется - теперь в месяц в Москве заключают всего 3500-4000 сделок по покупке недвижимости. Количество спекулятивных сделок, по оценке IRN.ru, снизилось втрое. Инвестиционную квартиру продать трудно - всё меньше людей, которым такая покупка по карману; к тому же свое влияние оказывает разразившийся в США ипотечный кризис. По оценке президента банка ВТБ 24 Михаила Задорнова, из 400 банков, еще в прошлом году работавших с ипотекой, около половины свернули эти программы, а остальные повысили ставки и ужесточили требования к заемщикам. Но свободных средств у нефтяников, инвестбанкиров и чиновников не стало меньше; спекулянты ищут новые инструменты. Выяснилось, например, что мир велик и в нем всегда можно найти 5-6 стран с недооцененной недвижимостью. Заграничную недвижимость россияне скупают уже несколько лет, но до недавнего времени большинство сделок были "для себя" - люди, по сути, покупали дачи. В этом сезоне, как говорят опрошенные Newsweek эксперты, произошел решительный поворот: квартиры и дома за рубежом покупают охотники за прибылью - они рассчитывают через несколько лет продать ее втридорога своим же соотечественникам. И если раньше продажа иностранной недвижимости была эксклюзивной услугой небольших агентств-бутиков, то теперь тот же товар предлагают "супермаркеты": весной отдел "зарубежной недвижимости" открыло агентство "Миэль". Агентство Knight Frank рассчитало, что энергичнее всего растут цены на недвижимость на зарубежных курортах. Агентство составило список 10 самых недооцененных курортных зон. Впрочем, российские инвесторы готовы рисковать деньгами по всему миру.

ПРОДАЖНОЕ ВРЕМЯ
Хотите заработать на недвижимости - ищите, куда пойдут русские. Именно этой идеей руководствовался московский риэлтор Александр Бланк, покупая квартиру в Израиле. За четырехкомнатные апартаменты в 100 м от моря он заплатил $390 000. В сентябре Израиль отменит визы для россиян, и Бланк ожидает, что русские станут активно покупать квартиры в Земле обетованной, а значит, там начнут расти цены. На свою израильскую квартиру Бланк заработал, вложившись в итальянский рынок, который активно поднялся после либерализации местного законодательства в сфере недвижимости. "Пару лет назад я купил лофт в Милане за ?490 000", - рассказывает Александр. Всей суммы у него не было, но этого и не требовалось. "Я внес только ?50 000 своих средств, остальное взял в ипотеку на 20 лет. Мой ежемесячный платеж составлял всего ?2300. Через 2 года я продал эту квартиру за ?650 000. Даже учитывая уже оплаченные мною за годы расходы и отданный банку долг, я получил ?140 000 прибыли и почти утроил вложенные средства", - говорит Бланк.

Утроить или хотя бы удвоить вложенные деньги - цель большинства российских спекулянтов. Многие, конечно, покупают квадратные метры за рубежом по принципу "отдохнем, а потом продадим", но "продадим" - куда важнее. 34-летний Евгений Ч. (просил не называть фамилию) работает директором небольшой нефтесервисной компании, но о способности недвижимости дорожать знает не понаслышке. Семь лет назад он ("совсем недорого") купил участок на пустовавшем тогда Новорижском шоссе и построил дом: теперь, по оценкам Евгения, его дом с землей стоит не менее $1 млн. Следующей инвестицией стала квартира в Будве (Черногория); местный агент с мая по сентябрь сдает ее в аренду за ?70 в сутки. "За 4 месяца я получаю около ?7000-8000", - говорит Евгений. Получаемой прибыльюон вполне доволен, тем более что квартира в Черногории растет в цене: после выхода республики из союза с Сербией и провозглашения курса на вступление в ЕС местная недвижимость стала популярной у иностранных покупателей. Впрочем, до конца лета Евгений квартиру продаст - купив ее 3 года назад за $45 000, он рассчитывает сейчас получить не менее $120 000.

УЧИТЕ ТУРЕЦКИЙ
"Я раньше про Северный Кипр ничего не знала, - рассказывает жительница Тольятти Светлана Волченкова. - А потом, отдыхая здесь, поняла: вот оно, идеальное место для инвестиций". Светлана купила квартиру в непризнанной республике на севере острова за $100 000. "Привлекла цена, в Москве за такие деньги ничего не купишь", - говорит она. Квартира тут же ушла в аренду студентам из Болгарии за $700 в месяц. Останавливаться Светлана не собирается: взяв кредит в банке, она намерена купить номер в пятизвездочном отеле в районе Фамагусты за $160 000. "Я там сама была, отель в сезон пользуется огромным спросом, - говорит Светлана. - Я уже посчитала: сдавая этот номер 6 месяцев в году за $150 в стуки, получу 15% годовых". "По цене однокомнатной московской квартиры здесь можно найти шикарную виллу, говорит владелец компании North Cyprus Invest Игорь Коршунов, помогавший Светлане с выбором недвижимости". В его компанию, как правило, звонят те, кто не успел купить что-то в Болгарии: там недвижимость за последние 2 года подорожала более чем в 2 раза, теперь квадратный метр в среднем стоит уже около ?2000, и потенциал роста уже не тот. Поэтому инвесторы ищут варианты по соседству. Отношения Турецкой Республики Северного Кипра с вступившим в ЕС южным одноименным соседом постепенно улучшаются. Спекулянты рассчитывают, что через 5-6 лет государство-изгой вдруг тоже станет частью Евросоюза - с соответствующими ценами на недвижимость.

"Этаж последний - пятый, но зато вид прямо на Адриатическое море, песчаный пляж, до которого рукой подать", - нахваливает свой райский уголок бухгалтер одной из московских компаний Ирина. В доме с видом на море около Дюрреса, она за 70 000евро купила квартирку площадью 70 кв. м. Такая же квартира в Черногории обошлась бы вдвое дороже, уверяет Ирина. И она надеется, что в ближайшее время цены в соседних республиках сравняются. Правительство страны проводит либерализацию рынка недвижимости, упростило процедуру сделки и разработало налоговые льготы для покупателей. Агент Ирины, гендиректор и совладелец компании "Очаг" Андрей Чариков, уверен, что цены на недвижимость в Албании будут расти на 10-20% в год и при этом в любой момент могут "выстрелить", принеся владельцам до 100% годовых. "А к русским здесь хорошее отношение. Это миф, что они (балканские мусульмане. - Newsweek) нас не любят", - утверждают русские "албанцы".

РУССКАЯ АБХАЗИЯ
Многие русские инвесторы вкладывают средства в Абхазию. Пять лет назад дом здесь можно было взять почти даром, сейчас цена возросла многократно. "Только за последний год цены на недвижимость увеличились в 1,5-2 раза", - утверждает директор агентства "Юг" Наталья Милованова. В неделю в агентстве раздается 5-10 звонков из России, но когда люди узнают, как сложно получить право на недвижимость в Абхазии, многие сразу пугаются. Законы пока запрещают покупку недвижимости иностранцами. Сделку можно провернуть, оформив на иностранца генеральную доверенность. "Если бы приняли нормальный закон, позволяющий иностранцам покупать недвижимость безо всяких доверенностей, волна покупателей захлестнула бы Абхазию, - говорит Милованова".

Впрочем, сложности с оформлением гендоверенности при большом желании можно обойти. "Врачи, преподаватели и еще некоторые категории граждан, как исключение, могут получить гражданство, - говорит Милованова. - Только через нас таким образом приобрели дома четыре русских врача". Один из них, Юрий, рассказывает, что 5 лет назад купил здесь дом за $3000. Своей фамилии Юрий не называет - "потом проблем не оберешься". Его приятель, восхищенный местными красотами и чистейшим морем, через какое-то время тоже купил одноэтажный домик в приморском поселке за $4000. Пять комнат, несколько соток и десяток мандариновых деревьев. Купил с большим трудом. "С помощью подарков получил разрешение на покупку в виде исключения от Совета министров", - рассказывает Юрий. Уже через год, когда цены стали расти, к приятелю Юрия приехали бывшие хозяева и потребовали компенсации. Он вынужден был отдать еще $1000. И такие случаи не редкость. "Это хорошо еще, если бывшие владельцы русские, - говорит Юрий. - Я слышал о случаях, когда приходили абхазы и грозились расправой".

Тем не менее на улице, где живет Юрий, 15 из 20 домов заселены русскими: из Москвы, из Питера, из Нижневартовска. Дом приятеля Юрия, пострадавшего от вымогательства, за эти 5 лет вырос в цене многократно и сейчас стоит около $40 000. "А ведь он ничего с ним не делал, так, верандочку пристроил разве что", - рассказывает Юрий. Чем ближе Олимпиада, тем выше будут цены, уверен врач. Но всё же Юрий не советует инвесторам приобретать недвижимость в Абхазии: риски высоки, а цены уже не копеечные, к тому же все хорошие дома раскуплены.

С ним не согласен московский менеджер Аслан. Он вкладывает средства в недвижимость в Абхазии с 2004 г. и намерен в ближайшее время делать новые инвестиции. Так же как и Юрий, Аслан купил здесь дом, а вместе ним еще 2 га земли. Тогда цена была около $40 000, сейчас, по его словам, выросла раз в пять. Теперь Аслан собирается взять в аренду на 49 лет 20 га земли. "Я понимаю, что, если все будет нормально, все мои вложения окупятся сторицей. В то же время я понимаю и принимаю все риски", - говорит Аслан. Первый и главный риск связан с восстановлением в Абхазии грузинской юрисдикции - тогда все покупки периода независимости от Тбилиси скорее всего будут аннулированы. Второй - в том, что против пришлого инвестора могут применить административный ресурс: попросту согнать с земли. "Я отношусь к той категории инвесторов, которые вкладывают значимые, но не последние деньги, потеря которых ощутима, но не смертельна", - резюмирует он.

ВЫСОКАЯ НЕДООЦЕНКА
Агентство недвижимости Knight Frank совместно с Citi Private Bank составили список из десяти рынков недвижимости, к которым стоит присмотреться. Сейчас они недооценены, но в ближайшие несколько лет, по прогнозам, могут принести инвестору существенную прибыль.

Португалия, Серебряное побережье
Португалия остается самой дешевой страной в Западной Европе. Цены здесь в 2,5-3 раза ниже, чем во Франции, и примерно в 2 раза ниже, чем в соседней Испании. В течение ближайших лет за счет появления новых проектов этот дисбаланс исчезнет.

Хорватия, Истрия
Регион, которого в наименьшей степени коснулся рост цен на недвижимость в Хорватии. Здесь пока еще сравнительно дешево.

Италия, Сан-Ремо
На итальянскую недвижимость в Европе всегда колоссальный спрос, но при этом итальянцы почти не продают квартиры и виллы. Регион Сан-Ремо, где идет активное строительство, - хороший шанс купить недвижимость в Италии.

Марокко, Эль-Джадида
Популярное направление у британцев; объекты на побережье вблизи Эль-Джадиды востребованы из-за относительной близости к аэропорту.

Маврикий
Одна из немногих стран мира, куда россиянам не требуется виза: ее поставят прямо в аэропорту. Курорт в Индийском океане с уже довольно высоким уровнем цен - вторая страна по ВВП на душу населения в регионе Африка.

Сейшельские острова
На островах законодательно ограничено строительство, и предложение никогда не будет значительным. А о падении спроса на тропические острова пока ничего не слышно: они по-прежнему сверхпопулярны у американских пенсионеров.

Гренада
Обратная Сейшелам ситуация - здесь можно говорить скорее о строительном буме. Но это к лучшему: Гренада - наименее развитое и одно из самых дешевых направлений в регионе. При этом Гренада лежит в стороне от традиционного пути движения ураганов.

Сингапур
Риэлторы называют Сингапур азиатским Лондоном - финансовым центром региона, притягивающим успешных людей. Наиболее перспективными в плане роста цен считаются районы Sentosa Cove и Marina Bay.

Бразилия, Бахия
Бразильская экономика растет, увеличивается число богатых людей и спрос на качественную недвижимость. Ответ на этот спрос - регион Бахия, южноамериканский клон Флориды.

США
Снижение курса доллара сделало североамериканский рынок сравнительно доступным. Риэлторы рекомендуют присмотреться к побережью штата Джорджия, где в настоящее время развивается сразу несколько курортов.

Источник : Knight Frank, Citi Private Bank